Экономическая комиссия ВС аннулировала судебные акты трех инстанций, которые посчитали, что Росреестр был неправ, когда отказался регистрировать дарение доли в праве на земельный надел не учитывая находящихся на нем строений. У специалистов различные точки зрения по поводу этого решения. Одни говорят, что оно обоснованное и абсолютно законное, а другие – что ставится вопрос о расширительном толковании норм Земельного кодекса, а это недопустимо.
Мордовская общестроительная организация ООО "Западный парк" и ее создатель – Михаил Свешников (сейчас ему принадлежит 15 % организации) в статусе ИП – владеют в Пензе земельным наделом площадью 2,4 га. Часть первой составляла чуть свыше 95 %, второй – мало менее пяти. Размешались на нем предметы не работающей уже птицефабрики.
В 2009 году "Западный парк" решила передать в дар часть своей доли – 3,5 % от общей площади всего участка – Сергею Климкину, оценив ее в 100 000 рублей. Но Росреестр отказался регистрировать дарение ссылаясь на пятый абзац п. 4 ст. 35 Земельного кодекса, по которому нельзя отчуждать земельный надел без находящихся на нем зданий.
Обжалуя этот отказ, организация обратилась в арб суд Пензенской области (дело № А39-3898/2012), и инстанция первого уровня вполне подхватила подателя иска. Да, упомянутая норма вправду не разрешает похожие деяния, но, согласно точки зрения суда, это указывает, что земельный надел под предметом недвижимости возможно реализовать лишь вместе с этим предметом, а в ситуации с подарком Климкину обстановка другая. "Что касается иной части земельного надела, не занятой зданиями либо совсем свободной от застройки, то на продажу таких участков ограничения, установленные п. 4 ст. 35 Земельного кодекса, не распространяются", – заключил АС Пензенской области, а апелляция и кассация с ним дали согласие.
Тогда уже Росреестр обратился в Верховный суд РФ с претензией, которую судья экономической комиссии Татьяна Завьялова приняла к разбирательству. В своем определении она отметила, что согласно с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК одним из ключевых принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В продвижение этого принципа кодекс и не разрешает отчуждать землю без находящегося на ней здания. Об этом же отмечается и в пояснениях, данных в п. 11 постановления Пленума ВАС № 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с употреблением земельного законодательства". Отчуждение земельного надела без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не разрешается, отмечается в этом документе, а потому нацеленные на это сделки ничтожны.
Сейчас, 15 января, это дело в ВС пересматривала тройка в составе Татьяны Завьяловой, Галины Поповой и Елены Борисовой. На него явился лишь представитель "Западного парка" Станислав Мишанов. По его версии, ничего не мешает его организации передать в дар долю Климкину, тем свыше что, как очень выделил он, "дарим мы не долю земли, а долю в праве".
– Как тогда такая часть может быть вычленена в натуре? – полюбопытствовала Завьялова.
– Вы имеет в виду совершенную долю? – уточнил представитель. – По соглашению сторон либо согластно судебному вердикту. Но совсем я не вижу в этом никаких неприятностей, поскольку мы дарим всего 3,5 % доли, а там 24 000 кв. м. Возможно вычленить откуда угодно.
Поведал Мишанов и историю участка и стоящих на нем строений. "Западный парк" планирует выстроить на месте птицефабрики многоквартирный дом, старые здания сперва употреблялись под склад, а сейчас снесены.
– Вы совершили это в процессе расследования? – удивилась Завьялова.
– Нет, уже после вынесения решения суда, – ответил представитель.
Потому, что больше выступать было некому, судьи удалились в залу для совещаний. А возвратившись из нее, огласили свое решение: акты всех нижестоящих инстанций аннулировать, а в обращении организации отказать.
Мнения специалистов по поводу этого определения разошлись. Начальник практики "Антимонопольное регулирование" адвокатского бюро "Андрей Городисский и партнеры", юрист Марина Абрамова именует позицию ВС "обоснованной и абсолютно законной", а решения суда нижестоящих судов, как полагает она, идут вразрез нормам земельного законодательства. Не обращая внимания на то что в этом случае дарилась часть в праве, все равно практическая воля сторон была нацелена на отчуждение части земельного надела, указывает она. адвокат организации "Некторов, Савельев и партнеры" Артем Сафонов такого же мнения придерживается выводы судов трех инстанций ошибочными – нельзя отчуждать землю без строений, даже в случае если речь заходит о той части участка, на которой ничего не следует.
А у старшего адвоката адвокатского бюро "Линия права" Алексея Костоварова иное мнение. В этом деле ставится вопрос о расширительном толковании ст. 35 ЗК, что, согласно точки зрения специалиста, ввиду характера нормы недопустимо. "Положения [этой статьи] не разрешают лишь отчуждение земельного надела без расположенного на нем здания, но часть в праве собственности, без сомнения, другой предмет", – думает Костоваров.